Dak Keraton dan Panel EPS Solusi Menambah Dak,Lantai,Loteng dan dinding. Praktis, Cepat, Hemat, Kuat dan Modern

Pemasangan Keraton

Solusi Menambah Loteng Hemat,Cepat dan Kuat.

Keterbatasan lahan sempit di perumahan sederhana selalu menjadi momok penghuninya karena rata rata luas tanah antara 60 M2 - 90 M2 jikalau lahan kosong sudah terpakai untuk ruangan atau pun lahan kosong di jadikan resapan air dan taman maka salah satu jalan untuk menambah ruang pada bangunan yang ada adalah pengembangan bangunan secara vertikal. Akan tetapi untuk merenovasi bangunan tempat tinggal memakan biaya yang tidak sedikit, waktu yang panjang dan faktor kebersihan, kebisingan  yang juga akan membuat pusing (dari penyimpanan bahan material,sisa sisa puing dan gaduh suara aktivitas pekerja ) biasanya hal ini terjadi pada pembangunan/renovasi tempat tinggal secara konvensional,bukan berarti pembangunan/renovasi tempat tinggal model ini tidak baik, tetap menjadi primadona.

Ada beberapa solusi untuk menambah lantai/dak/loteng dan dinding secara praktis,cepat,hemat,kuat dan modern antara lain adalah :

1. Sistem Keraton (Keramik komposite beton)
2. Sistem Panel Lantai Beton Ringan Aerasi
3. Sistem Bondex dan Wiremesh
4. Sistem Panel bertualang Super Styrofoam
5. Sistem Panel semen komposite bebas Asbes

Sistem tersebut diatas sudah banyak diaplikasi oleh bangunan bangunan modern tanpa batas ketinggian.Hemat material bagunan dan meminilasir material bangunan yang terbuang,berwawasan lingkungan hidup karena pengurangan berbahan dasar kayu dan sehat tanpa asbestos,segera bisa ditempati karena cepat,hemat karena tidak banyak menggunakan material serta tenaga kerja yang banyak  (buruh bangunan yang "betah" membangun rumah kita)

Berikut adalah sedikit penjelasan sistem sistem tersebut diatas apa dan bagaimana, Untuk lebih detailnya Anda juga bisa searching dan bertanya kepada guru google .

1. Sistem Keraton (Keramik Komposite beton) 

Keramik komposite beton By ABADI Ceiling Brick

KERATON (Keramik Komposit Beton) merupakan teknologi alternatif untuk membuat struktur dak lantai selain dari bahan beton. Jadi apabila kita ingin meningkat rumah kita, teknologi ini bisa diterapkan untuk membuat dak lantai 2 dengan waktu yang relatif lebih cepat jika dibanding dengan menggunakan dak beton. Keraton terbuat dari tanah liat (keramik) yang dibuat dengan cara di extrude sehingga berbentuk menyerupai kubus dengan rongga dibagian tengahnya.

Dak Keraton lahir atas kerjasama beberapa negara di Eropa (Jerman dan Belanda) sekitar seratus tahun yang lalu. Kemudian teknologi material ini dibawa ke Indonesia melalui proyek Bantuan Teknis Pembangunan Industri Bahan Bangunan yang diawasi oleh UNIDO/UNDP (PBB Project INS/740/034). Pada proyek penelitian yang berlangsung sekitar tahun 1977, dak Keraton diteliti penggunaannya pada sebuah rumah contoh di Puslitbangkim Cipta Karya Pekerjaan Umum.Aplikasi material pada penelitian ini merupakan pengembangan dari Ir. Emon Sulaiman (Alm) dan Nasan Subagia. Kemudian dikembangan lagi dengan modifikasi model oleh Ir. Judadi tahun 1984. Setelah itu pada tahun 1990, oleh Ir. Bambang Mursodo dikembangkan lagi modifikasinya.

TEKNOLOGI
Teknologinya cukup unik. Elemen penyusunnya adalah blok-blok keramik yang terpisah. Blok keramik ini mempunyai rongga yang jika kita perhatikan secara seksama , rongganya menyerupai huruf “V”. Untuk membuat plat atau dak lantai, blok-blok keraton ini dirangkai dan direkatkan dengan beton. Untuk memperkuat strukturnya, keraton juga diberi tulangan baja yang diletakkan di keempat sisinya dan kemudian dicor dengan beton.

Pemberian tulang dilakukan dengan penulangan searah. Hal ini karena tulangan hanya dikaitkan dengan dua blok yang berhadapan yang berfungsi sebagai tulangan tarik. Maksud tulangan dipasang pada ke empat sudut, agar mampu menerima lentur pada semua arah. Jika melihat penampilannya, maka tulangan tersebut juga berfungsi sebagai pengikat yang berfungsi seperti lem.

Pada tahap ini, agar dapat menjadi blok yang baik dan dapat diangkat dengan aman untuk dipasang di lantai atas maka sangat bergantung cara memasang tulangan dan ikatan betonnya. Perlu presisi yang cukup baik, karena kalau tidak itu blok menjadi tidak lurus (saling bergeser).
Kemudian setelah terangkai dengan baik, rangkaian blok keramik tersebut dipasangkan pada struktur lantai 2 dan selanjutnya di cor secara menyeluruh diseluruh permukaan rangkaian blok-blok keramik bagian atas.

Inilah yang disebut keramik komposit beton atau gabungan struktur dari bahan keramik dan beton. Bagian yang dicor cukup tipis, kurang dari 3 cm. Maka yang dapat diandalkan adalah beton di pinggir-pinggir keramik tersebut, fungsinya seperti balok rib. Secara prinsip itu semua memang dapat bekerja sebagai elemen balok struktur. Bahkan pihak produsennya telah mengujinya di laboratorium.

KEUNTUNGAN
1. BOBOTNYA LEBIH RINGAN
Sekitar 130-150 kg/m2 dibandingkan dengan beton 288 kg/m2. Ini karena Keraton memiliki rongga didalam dan material pembentuknya adalah tanah liat. Bobot yang ringan ini menyebabkan beban strukur yang didukung oleh kolom bisa dihemat. Selain itu, keuntungan bobot yang ringan akan memperkecil gaya gempa yang diterima oleh stuktur bangunan. Ini berarti bila mengalami keruntuhan, lantai tidak akan runtuh dalam bentuk lempengan besar dan berat tetapi dalam bentuk lempengan kecil-kecil.

2. EKONOMIS DIBANDINGKAN DENGAN BETON.
Dak beton dibentuk dari pasir, batu pecah dan semen kemudian diberi tulangan baja. Bila menggunakan keraton, maka pemakaian beton dapat dihemat hingga 60%. Ini karena pengecoran beton hanya dilakukan pada lapisan diatas keraton (setebal 1-3cm) dan celah antara satu keraton dengan keraton lainnya. Tulangan baja yang digunakannya pun juga lebih sedikit karena menggunakan sistem tulangan searah. Secara mandiri dapat berfungsi sebagai perancah tetap, dipasang tanpa perlu pembongkaran. Jadi jelas dari segi perancah ada penghematan.

3. CEPAT PELAKSANAANYA
Bila menggunakan beton, plat/dak lantai harus diberi bekisting untuk menahan cetakannya. Sedangkan dengan keraton anda tidak perlu menggunakan cetakan dan bekisting dalam jumlah yang banyak. Bekisting hanya diletakkan pada ujung tumpuan balok. Karena keuntungan ini, anda dapat membuat plat/dak beton tanpa harus membongkar atap rumah keseluruhan terlebih dahulu. Tidak hanya itu, bila rumah anda dibangun dari awal dengan menggunakan bekisting yang minim, pekerjaan finishing di lantai bawah dapat segera diselesaikan tanpa harus menunggu selesainya pembuatan plat/dak beton di atasnya.

4. ISOLATOR PANAS DAN BUNYI
Rongga didalam bata keraton ini juga memberikan keuntungan tambahan yaitu dapat meredam panas dan bunyi karena berfungsi sebagai isolator.

KELEMAHAN
1.HANYA COCOK UNTUK DAK PERSEGI
Karena memakai konsep balok, maka lantainya adalah one-way-slab, pengalihan beban dalam satu arah saja. Jadi bentuk lantai yang cocok adalah persegi, dimana balok komposit keraton tersebut ditempatkan pada arah pendeknya. Jadi jika digunakan pada lantai berbentuk bujur sangkar dimana pada keempat sisinya ada balok tumpuan yang di cor sekaligus maka sistem ini tidak cocok.

2. KETEBALAN LAPISAN BETON TERLALU TIPIS.
Karena bagian beton atau mortar yang menjadi komposit relatif tipis, maka perilaku beban yang cocok adalah lentur global. Jika bebannya kebanyakan merata, lebih cocok, jika dibanding beban terpusat. Jika dipaksa, maka sebaiknya ketebalan beton ditambah, minimal 5 atau 6 cm dengan di atasnya ditambah tulangan. Masalahnya apakah teknologi ini mampu berdiri sendiri, karena jelas jika beton ditambah maka akan bertambah berat juga.

3. KONEKSI DENGAN PLAFON
Untuk pemasangan plafon di bagian bawah, hati-hati. Perlu ditanya apakah keramiknya nggak pecah jika dipaku. Apalagi paku beton. Karena biasanya semakin keras itu keramik, maka semakin non-ductile (getas).

LANGKAH TEKNIS
Rendam keraton dalam air agak lembab, kurang labih 3 jam.
Blok keraton ditata sebaris demi sebaris hingga mencapai panjang yang diinginkan
Blok keraton diurut memanjang di atas papan yang dibawahnya dilapisi pasir setebal 1 cm dengan bagian atas dibalik ke arah bawah
Bagian keraton yang cekung diisi adukan semen lebih dulu, selanjutnya besi beton diletakkan ke dalam cekungan
Besi beton ditutup kembali dengan adukan semen tebal 2 cm
Diamkan 3 hari sampai adukan mengeras, 6 jam setelah pemasangan rangkaian keraton disiram air dan dilanjutnkan 2-3 hari sehari, hindari dari terik sinar matahari
Setelah keras blok keraton dibalik, jika ingin menyimpan blok bisa disusun sampai 10 blok dan disimpan selama 2 minggu, jika ingin dipindahkan blok diangkat horisontal
Blok keraton ditumpangkan pada dinding, lebih dahulu diberi adukan semen tebal 1 cm
Pengisian adukan semen pada ruang antara blok-blok dan sekeliling dinding dikerjakan dalam satu tahap, tutup semua permukaan blok dengan adonan semen tebal 3 cm
Keraton dibiarkan selama 7 hari untuk pengerasan sehingga beton dengan blok keraton terikat secara sempurna
Jika keraton digunakan untuk atap dak, setelah diberi adonan semen setebal 3 cm langsung diaci hingga halus.

HARGA
Harga borongan untuk pemasangan Keraton antara 

Rp.300.000,-/m2 sampai Rp. 400.000,-/m2. Per biji keraton sekitar 

Rp. 6000,-

 
MODUL
Ada beberapa modul blok keraton antara lain :

Table modul keratom

UNSUR AMAN
Kekuatan dak Keraton sudah diuji laboratorium yang mendapat hasil bahwa keraton akan melendut pada beban diatas 500 kg/m2. Hasil ini sesuai dengan loading Test-II No LB/BPPU/001-12/IX/9906.09.99Adanya Rongga di dalam Komposit keramik beton akan memudahkan kita untuk menangkap “sinyal” bila plat/dak beton itu akan runtuh. Hal ini bisa diibaratkan dengan sepotong bambu yang digunakan sebagai perancah. Bila diinjak dan akan patah maka bambu akan memberikan “sinyal” bahwa ia akan patah, diantaranya dengan mengeluarkan suara “krek”. Berbeda jika bila perancah yang digunakan adalah kayu. “sinyal” ini tidak ada karena kayu tidak mempunyai rongga didalamnya. Bila patah kayu langsung patah.

PERSIAPAN
Keraton perlu perlakuan khusus. Sebaiknya untuk mendapatkan berbagai kelebihan dari cor dak beton keraton pemasangan dilakukan oleh ahlinya agar pemasangan lebih rapi, cepat, hemat dan tidak menanggung sisa material. Yang perlu dipersiapkan adalah struktur sampai dengan pembuatan bekisting balok tetapi jangan di cor dulu, karena tulangan cor dak beton keraton akan dikaitkan dengan tulangan balok.

Video Iklan Produsen Keraton

Sumber :

http://www.duitemoro.com

http://www.ceilingbrick.com

FAQ-Keraton :  http://www.ceilingbrick.com/faq

2. Sistem Panel Lantai Beton Ringan Aerasi 

hebel.co.id

Super Panel Lantai Beton Ringan Aerasi yang masif dan bertulang merupakan produk pengganti plat lantai beton yang praktis, cepat, dan efisien dan berfungsi sebagai lantai. Tanpa proses pengecoran yang memungkinkan adanya aktifitas di ruang bawah sewaktu pekerjaan berlangsung, keramik pun juga dapat langsung dipasang diatasnya. Super Panel Lantai Beton Aerasi telah diuji dan disimpulkan dapat berfungsi sebagai lantai diafragma yang dapat mendistribusikan beban gempa. Banyak keuntungan yang diperoleh dengan menggunakan panel lantai beton ringan aerasi, sebagai contoh untuk penambahan lantai atas antara lain:

• Mudah dikerjakan.
• Kuat tekan yang tinggi namun ringan.
• Tanpa bekisting, memungkinkan adanya aktifitas di ruang bawah sementara pekerjaan konstruksi berlangsung.
• Rangka pembesian panel diproteksi dengan coating anti karat serta dirangkai menggunakan las listrik.
• Insulasi panas yang baik.
• Insulasi suara yang baik.
• Keramik bisa segera dipasang di atas panel lantai, tidak ada proses pengeringan di lapangan.
• Mudah dimobilisasi di ruang terbatas, Sesuai untuk daerah urban yang padat.
• Memenuhi standar mutu internasional.

Sedangkan untuk pekerjaan peninggian lantai dasar, pemilihan

Panel lantal Beton Ringan umumnya mempertlmbangkan hal-hal :

• Tidak memerlukan waktu untuk pemadatan tanah.
• Mengurangi resiko penyusutan urugan tanah yang berakibat pada penurunan lantai.
• Mengurangi mobilisasi material ke lokasi proyek.

Pemasangan panel lantai beton ringan aerasi yang ringan memberikan banyak kemudahan. Ada beberapa cara selain menggunakan tackle atau chainblock dapat juga dijinjing dengan 2-3 orang untuk panel panjang 2 m yang beratnya hanya 115,25 kg.

video iklan dari produsen

3.Sistem Bondex dan Wiremesh 

4.Sistem Panel bertualang Super Styrofoam  

5.Sistem Panel semen komposite bebas Asbes

Informasi pemasangan dan jasa renovasi rumah  bisa hubungi 08787 301 3809 - 0852 8722 3187

wisata outbound hemat berkualitas dibogor

Read More

Cara Menghitung BPHTB Dalam Jual Beli Tanah

Pada saat melakukan jual beli tanah dan bangunan, baik pembeli maupun penjual akan dikenakan pajak. Penjual akan dikenakan pajak penghasilan (PPh) atas uang pembayaran harga tanah yang diterimanya, sedangkan pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas perolehan hak atas tanahnya. BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual beli tanah, tapi juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan (tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanah kedalam perseroan, dan lain-lain).

Dalam transaksi jual beli tanah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, yaitu pembeli. Dalam rangka pembayaran BPHTB oleh pembeli, dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP dalam jual beli tanah adalah harga transaksi. Hal ini berbeda misalnya dengan tukar menukar, hibah atau warisan, yang dasar NPOP-nya menggunakan nilai pasar (Nilai Jual Objek Pajak/NJOP).

Nilai Perolehan Obyek Pajak atau harga transaksi bisa lebih besar atau bisa juga lebih kecil dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli – terkadang harga transaksi itu bisa juga sama dengan nilai NJOP. Apabila harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya, jika harga transaksi lebih besar dari NJOP, maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga transaksi tersebut – nilai yang paling tinggi diantara NPOP dan NJOP.

Selain NPOP dan NJOP, faktor lainnya yang perlu diperhatikan dalam menentukan besarnya BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tariff BPHTB. Misalnya, jika harga transaksi tanah Rp. 100.000.000, maka sebelum harga transaki tersebut dikenakan tariff BPHTB (5%) terlebih dahulu harga transaski itu dikurangi NPOPTKP – misalnya dikurangi NPOPTKP sebesar Rp. 80.000.000 untuk daerah DKI Jakarta. Hal ini membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual – penjual tidak dikenakan NPOPTKP.

Setiap daerah memiliki NPOPTKP yang berbeda, tergantung peraturan daerah tersebut. Untuk wilayah DKI Jakarta, misalnya, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp 80.000.00000 untuk transaksi jual beli tanah dan Rp. 350.000.000 untuk perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah.

Contoh menghitung BPHTB dalam transaski jual beli tanah:

Wahyu membeli tanah milik Arya dengan nilai jual beli sebesar Rp. 200.000.000. Maka pajak penjual dan pajak pembeli adalah sebagai berikut:

Pajak Pembeli (BPHTB) NPOP : Rp 200.000.000,00 NPOPTKP : Rp   80.000.000,00 (-) NPOP Kena Pajak : Rp  120.000.000,00 BPHTB: : 5% x Rp 120.000.000 = Rp 6.000.000

Pajak Penjual (PPh)

NPOP : Rp  200.000.000 NPOP Kena Pajak : Rp  200.000.000 PPh: 5% x Rp 200.000.000,00 = Rp 10.000.000

Sumber :http://www.legalakses.com/

Read More

Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second

Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut yang bersifat negotiable.

Biaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti PPh, BPHTB, PNBP, sedangkan biaya lainnya yaitu biaya untuk PPAT dan lain-lain.

Pengecekan Sertipikat

1. Pengecekan sertipikat dilakukan ke kantor pertanahan setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Pengecekan sertipikat diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan seperti blokir, sita atau catatan lainnya. Biaya pengecekan sertifikat ini tergantung kebijakan kantor pertanahan setempat.
2. Biaya Akta Jual Beli Kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT. Biaya akta jual beli ini biasanya dibayarkan secara proporsional antara penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak.
3. Biaya Balik Nama Balik nama sertipikat dilakukan di Kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli
4. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP ini 1 0/00 (satu perseribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.
5. PPh (Pajak Penghasilan) Besarnya PPh adalah 5 % dari besarnya transaksi. PPh di harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani. Pembayaran PPh dilakukan di bank penerima pembayaran dan kemudian divalidasi ke kantor pajak setempat. PPh ini merupakan tanggungjawab penjual, tetapi ada juga proses jual beli yang membebankan PPh kepada pembeli, jika ada kesepakatan sebelumnya.
6. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)Sama dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani. BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya.

Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli. sedangkan untuk proses lainnya seperti pewarisan yang harus membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika ahli waris terdiri lebih dari satu orang, cukup dicantumkan nama salah satu ahli waris saja dengan menambahkan CS di akhir namanya.

Dasar perhitungan BPHTB adalah nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikalikan 5 %. Besarnya NJTKP berbeda untuk tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta besaran NPOPTKP adalah Rp. 80 juta.

Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar perhitungan besarnya BPHTB adalah NJOP.

bagaimana cara membeli rumahDimana perhitungan besarnya BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus untuk perolehan hak secara waris terdapat pengurangan berupa NPOPTKP yang lebih besar, sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sebagai contoh besarnya NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350 juta.

Untuk lebih mudahnya dalam proses jual beli, para pihak yang terlibat sebaiknya mempercayakan semua perhitungan dan proses-proses yang berkaitan kepada PPAT setempat.

Baca juga: 

Cara Menghitung BPHTB Dalam Jual Beli Tanah

Sumber :http://asriman.com/

Read More

Prosedur Menjual Rumah dengan Dasar PPJB

Pertanyaan:

Rencana saya ingin menjual rumah masih dalam KPR. Status rumah tersebut adalah PPJB dengan pihak developer. Pihak pembeli menanyakan apakah bisa AJB? Apakah dengan status PPJB bisa AJB? Jika tidak, bagaimana untuk proses agar bisa AJB? Terima kasih.

Jawaban:

RAMA MAHENDRA, S.H.

Dalam praktiknya, penjualan atas unit rumah yang masih terikat dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian pengalihan hak. Yang dimaksud dengan perjanjian pengalihan hak tersebut adalah perjanjian untuk mengalihkan PPJB dari penjual kepada pembeli. Dengan adanya perjanjian tersebut, maka pihak pembeli akan menggantikan posisi penjual dalam di PPJB atas pembelian rumah dari pengembang (developer) perumahan. Sehingga, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) akan dapat dilakukan langsung oleh pembeli dengan pengembang (developer).

Namun, harap diperhatikan bahwa untuk melakukan pengalihan PPJB biasanya wajib memenuhi syarat-syarat tertentu yang diatur dalam PPJB itu sendiri. Oleh karena itu, sebaiknya Anda terlebih dahulu mengkaji ketentuan di dalam PPJB yang mengatur tentang pengalihan PPJB kepada pihak ketiga. Sebagai contoh, dalam praktiknya untuk mengalihkan PPJB, maka diperlukan suatu persetujuan dari pengembang (developer) atas pengalihan tersebut, yang disertai dengan kewajiban untuk membayar biaya administrasi.Lebih lanjut, oleh karena rumah tersebut merupakan objek KPR dari bank, maka terdapat beberapa alternatif yang dapat digunakan. Misalnya, sebelum atau bersamaan dengan ditandatanganinya pengalihan PPJB, maka Anda selaku debitur dari bank wajib melunasi seluruh utang KPR tersebut kepada bank. Selain itu, apabila terdapat jaminan hak tanggungan di atas tanah, maka Anda juga wajib memastikan bahwa tanah tersebut akan diroya. Namun, terkait dengan alternatif ini, maka Anda harus mempelajari terlebih dahulu perjanjian KPR antara Anda dengan pihak bank.

Alternatif lain yang dapat digunakan adalah dengan melakukan oper kredit. Pada praktiknya, oper kredit tersebut dapat dilakukan dengan suatu perjanjian pengalihan hutang (novasi), sebagaimana diatur dalam Pasal 1413 ayat (2) jo. Pasal 1415 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”). Oper kredit tersebut dilakukan dengan cara pembaruan utang, yang mana debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama. Debitur lama tersebut oleh kreditur, dalam hal ini adalah bank, dibebaskan dari perikatannya. Pada kebiasannya, bank akan menerbitkan Surat Persetujuan Alih Debitur, yang kemudian akan disusul dengan pelaksanaan perjanjian oper kredit. Dengan demikian, untuk selanjutnya debitur barulah yang akan membayar dan bertanggung jawab terhadap seluruh KPR atas rumah tersebut.

Setelah perjanjian pengalihan PPJB telah ditandatangani, kredit KPR telah dilunasi oleh pembeli baru (debitur baru), dan seluruh persyaratan untuk menandatangani AJB dalam PPJB telah dipenuhi, maka si pembeli baru (debitur baru) dapat menandatangani AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).

Adapun, pelaksanaan atas penandatanganan AJB akan dilakukan sesuai dengan yang telah ditetapkan dalam PPJB. Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, penandatanganan AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal telah dipenuhi aspek-aspek sebagai berikut:

1. Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;
2. Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu; dan
3. Proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.

Demikian jawaban ini kami sampaikan. Atas perhatian dan kerja samanya, kami ucapkan terima kasih.

Baca Juga : Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second

Dasar hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
2. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah

Sumber: http://www.hukumonline.com/

Read More